|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
APARTMAN YÖNETİMİ
APARTMAN YÖNETİM KURULUNDA OLMASI GEREKEN BAŞLICA DEFTERLER
1 :: KARAR DEFTERİ Her takvim yılının (Ocak) başlangıcında notere tasdik ettirilmesi gerekir. Karar defterinin noter onaylı olmaması, kat malikinin ortak giderlerden payına düşeni ödemesini engellemez. Ayrıca işletme projesi yapılmamış veya tebliğ edilmemiş, usulüne uygun yönetici seçilmemiş, karar defteri noter tarafından onaylanmamış dahi olsa, kat malikleri ortak giderlerden sorumludurlar. Kat maliki, tüm olanaklarını kullandığı ana gayrimenkulün bedava yönetilemeyeceğini bilmek durumundadır.
2 :: İŞLETME DEFTERİ (KASA DEFTERİ)
Apartman gelir ve giderlerinin yazıldığı defter olup karar defteri gibi notere tasdik ettirmek gerekir.
3 :: TAHSİLAT MAKBUZLARI Apartman gelirlerine karşı kesilen matbu makbuzlardır.
4 :: GİDER MAKBUZLARI Apartman giderlerine karşı kesilen matbu makbuzlardır.
5 :: KİMLİKLER Kat Malikleri Kanununun 20. maddesinde genel gider payı borcunu asıl ödemesi gereken kişinin kat maliki olduğu, 22. maddesinde ise bağımsız bölümü kullanan kiracının da genel gider payı borcunu ödemekle kat maliki ile birlikte sorumlu olduğunu hükme bağlanmıştır. Bunların sorumluluğu müştereken ve müteselsilendir.
Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda görev ana taşınmazın bulunduğu yerdeki SULH HUKUK MAHKEMESİ'nindir.
APARTMAN YÖNETİMİ
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici, kat malikleri tarafından seçilir. Kat maliki tarafından yetki verilmiş olmadıkça onun yerine bir başkası yönetici seçemez.
Kat maliki demek, ister tam mülkiyet, ister çıplak mülkiyet olsun, sadece mülkiyet hakkı sahibini tanımlar. Mülkiyetten başka hiç bir ayni hak (intifa, irtifak, ipotek vs.) sahibi olan kişiye kat maliki olma sıfatı kazandırmaz. Bu haklardan birine sahip olan kişi, yönetici seçme hakkına sahip değildir. Kullanacağı oy geçerli sayılmaz.
Kat irtifakı vaya kat mülkiyetli bir yapının tüm bağımsız bölümlerinin aynı kişiye ait olması durumunda, o kişi kanunen yönetici durumundadır. Ancak dilerse bu görevini vekili vasıtasıylada yapabilir. Bu özel durumdan başka, hiçbir durumda, hiçbir kimse yöneticilik yapmaya zorlanamaz.
Kat malikleri kurulunda alınmış olan kat maliklerinin sırayla yöneticilik yapacakları şeklinde bir karar veya yönetim planında hüküm olsa dahi kişiler yöneticilik yapmaya zorlanamaz.
Yönetici seçilen kat maliki bu görevi kabule zorlanamaz. Ancak yönetim planına veya yerleşmiş teamüle göre sırası geldiği halde, yöneticilikten kaçınan kat malikleri, bu sebeple dışarıdan atanan yöneticinin ücretinden sorumlu tutulabilir.
Toplantının çoğunluk bulunmadan açılması ve yönetici seçilmesi yasal değildir.
Yöneticinin görev süresinin kural olarak 1 yıl olması gerekmekle birlikte, kat malikleri bir yıl dolmadan da yapacakları yöntemine uygun toplantıyla, seçilmiş bulunan yöneticinin görevine son verip, yeni yönetici seçebilirler.
Sekizden az bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici seçimi zorunlu değil ise de, kat malikleri diledikleri takdirde yönetici seçebilirler ve mahkemeden de yönetici atanmasını isteyebilirler.
Yönetici görevde olduğu sürece, Mahkeme yönetici atayamaz.
Mahkeme, kat maliki olmayan kişinin yönetici atanması durumunda, ücretinin açıkça belirlenmesi ve arsa payları oaranında ödenmesine hükmedilmesi gerekir.
Yönetici kat maliklerini temsilen 3.ncü kişilerle sözleşmeler yapabilir. Yakıt alınması onarım yaptırılması gibi genel yönetim işlerinin görülmesi görevi kapsamında olarak yapacağı bu sözleşmelerden doğacak mali sonuçlar kat maliklerine ait olacaktır.
Kat maliklerinin yarısının istemesi halinde, yönetici, kurulu toplantıya çağırmak suretiyle hesap verebileceği gibi isteyen kat maliklerine hesap dökümü vermekle yetinebilir. Yönetici hiçbir zaman elinde defter ile kapı kapı dolaşıp kat maliklerine hesap vermekle yükümlü tutulamaz. Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu şarttır.
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden 1/3'ünün istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağıda belirtilir.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere (Karar Defteri) yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır, karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik kurulada verebilirler, bu kimseye (yönetici) kurula da (yönetim Kurulu) denir. Ana gayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici kat sahiplerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır, eski yönetici tekrar atanabilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir, sözleşmede böyle bir şart olmazsa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. KASA ve KARAR defterlerinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içerisinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Defterde çok sayfa olması durumunda ara tasdik yaptırılabilir. Yıllık gecikme halinde ara tasdik yapılamaz. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiç bir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, Yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, Kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici, kat maliki olmasada ortak giderlerin tahsili için dava açabilir.
KARŞILIKLI SAYGI
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak; özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulmuş olan ana taşınmazın bağımsız bölümlerinde, süs hayvanları (kedi, köpek, tavuk vs.) ancak diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla barındırılabilir.
Ortak yerler bir kat maliki tarafından kilitli tutulamaz.
Kat maliki, kalorifer tesisatının bozukluğu nedeniyle yeteri kadar ısınmadığını ileri sürerk ortak giderlerden indirim yapılmasını isteyemez.
Arsa boşluğunun otopark olarak kullanılmasından rahatsızlık doğmamalıdır.
Zamanında yapılmayan olağan toplantı, olağanüstü toplantının usulüne tabidir. Olağan toplantının ilan tahtasında belirtilmiş olması, kat maliklerine bildirilmesi yönünden yeterlidir.
Olağanüstü kat malikleri toplantısı, toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için yapılamamış ise gerçekleştirilecek olan 2 nci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz. Katılanların sayısı ne olursa olsun toplantı yapılır ve katılan kat maliklerinin oy çokluğuyla karar alınır. Buradaki oy çokluğuda hem sayı hem arsa payı yönünden sağlanmalıdır. Birden fazla daire sahibi olan kişi bütün oyların 1/3 ünden fazlasını kullanamaz. Ancak vekaletende oy kullanmasında sakınca yoktur.
AİDATLAR
Ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerin bakımı, korunması ve onarım giderleri ile yönetici aylığı, sigorta primleri gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Dairesini kullanmayıp boş tutan kat maliki içinde aynı durum geçerlidir.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden herbiri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık % 10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ortak tesislerin olağan tamir, bakım ve işletme giderlerinin tahsili için, kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek yoktur.
TEMİNATLAR
Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kiracı veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde oturanlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür. Kat sahiplerinin, gider borcunu ödemeyen kat sahibi veya diğer sorumlulardan alacakları önceliklidir.
YASAK TİCARİ FAALİYETLER
Ana gayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; Kat sahiplerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik, niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir.
Dükkan ve mağaza olarak tapuda kayıtlı olan bağımsız bölümde, düğün salonu işletilir.
Tapuda dükkan olan bağımsız bölümün cafe-bar olarak kullanılmasında doğrudan yasaya aykırılık yoksa da, Kat mülkiyeti kanununun 18.nci maddesi uyarınca diğer kat malikleri ve sakinlerini rahatsız etmemek yükümlülüğünü yerine getirmeyen ve bu konuda gerekli önlemleri almayan malikin, bağımsız bölümünde icra ettiği faaliyetin sona erdirilmesine karar verilebilir.
MÜLKİYETİN DEVRİ MECBURİYETİ
Kat sahiplerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
TADİLATLAR
Kat malikleri kanununun 19. maddesinin 2. fıkrası hükmü, kat maliklerinin diğer bütün kat maliklerinin rızasını almadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmalarını, kendi bağımsız bölümlerinde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklikler yaptırmaları yasaklanmıştır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir. Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Tazminat talebine sebep olan zararlandırıcı olay, (Muslukların açık bırakılması sonucu alt katı su basması) anataşınmazın ortak yerlerinde olmadığından Kat mülkiyeti kanunu hükümlerinden kaynaklanmayan bu uyuşmazlığın BORÇLAR HUKUKU KANUNU'nun 58. maddesi hükmü uygulanmak suretiyle genel hükümler çerçevesinde çözülmesi gerekir.
Kiracı kat mülkiyeti hükümlerine dayalı olarak kiralayanına karşı dava açamaz.
Ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan ortak yerler üzerinde kat maliklerinin faydalanma ve kullanma hakları vardır. Yasadan doğan bu hak uyarınca çatıya monte edilmiş bulunan antenin sökülmesi yolundaki karar, ancak oybirliği ile alınmışsa tüm kat maliklerini bağlar. Çoğunlukla alınan bir kararla yasadan doğan bir hakkın kısıtlanması ,bu hakkın özünü zedeler. Kat maliklerinden biri kendi bağımsız bölümünde, diğer kat maliklerinin muvafakatını almadan ana yapıya zarar verecek nitelikte tadilat yapamaz. Bu değişikliğin ana yapıya zarar verip vermediğinin ve imar kurallarına aykırı düşüp düşmediğinin araştırılıp saptanması gerekir.
Bağımsız bölümü altında fırın olduğunu bilerek satın almış olmak, fırının işletmesinden kaynaklanan rahatsızlığın giderilmesini isteme hakkını bertaraf etmez.
Ana taşınmazın yıkılmasını önlemek için tamir ve takviye yapılmasının kaçınılmaz olduğu, bu işin acilen ve zorunlu olarak yapılması gerektiğinin tespiti halinde, kanunun 19.ncu maddesi 2 nci fıkrasının olayda uygulama yeri bulunmadığı gibi öncelikle Kat malikleri kuruluna müracaat etme zorunluluğu yoktur.
DAİRE İÇİ TADİLAT
Ana yapının Belediye veya Valilik tarafından onaylanan ve tapu kütüğüne tescil ettirilmiş olan asıl mimari projesi dışına çıkılarak yapılmak istenen her türlü tadilat için bir tadilat projesi hazırlattırılması ve onaylattırılması şarttır. Bu tadilatın bağımsız bölüm içinde olması dolayısıyla diğer kat maliklerinin onayına tabi olmaması, projesiz olarak gerçekleştirilebileceği anlamına gelmez. Tadilat projesinin ilgili resmi makam tarafından onaylanması ise yapılmak istenen tadilatın imar mevzuatına uygunluğunu gösterir. Bundan da, bağımsız bölüm içinde olsa dahi imar mevzuatına aykırı bir tadilatın yapılamayacağı sonucu çıkar.
Daire içi değişiklikler için kat maliklerinin rızasına gerek yok ise de Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2 maddesinin 2.nci cümlesine göre eğer bu değişiklikler bina statiğini etkileyici nitelikte ise diğer kat maliklerinin müdahalenin yasaklanmasını istemek hakları vardır.
KAT MALİKLERİ KURUL KARARLARI
Tüm kat malikleri kurulun doğal üyesidir. Olağan ve olağanüstü toplantılara katılmaları hem hakları hemde görevleridir.
Kat malikleri kurul toplantılarının yapılacağı gün, yer ve saatin kendilerine haber verilmesini istemekte ve beklemekte haklıdır. Bununla beraber kendilerine haber verilmemiş olsa dahi herhangi bir şekilde öğrendikleri toplantılara katılmayada hakları vardır.
Haber verilmiş toplantılara veya bir önceki toplantıda yapılmasına karar verilen toplantılara katılmak aynı zamanda kat malikinin görevidir. Kat maliki, kurul toplantısına katılmak, görüş ve düşüncelerini açıklamak, tartışmalara ve oylamalara katılmak, alınacak kararlara uymak durumundadır. Kendi görüşüne aykırı olarak gerçekleşen oylama sonucuna, muhalefet şerhi yazabileceği gibi mahkemeye müracaat ile kararın iptalini dava etme hakkıda vardır.
Günlük hayatta kat malikleri, çeşitli nedenlerle kurul toplantılarına katılamayacak durumda olabilirler. Bu gibi hallerde kendi yerlerine bir vekil görevlendirebilirler.
Kat malikinin kurul toplantısına katılmamasıda mümkündür. Yasal olarak, kat maliki, kurul toplantısına katılmaya zorlanamaz. Ancak kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlar, yasanın 32.nci maddesi gereğince ve toplantıya katılmış olup olmadığına bakılmaksızın kat malikini bağlar. Bu nedenle katılmadığı toplantıda alınan kararların, kendisine bildirilmesini istemek de kat malikinin hakkıdır.Alınmış olan karar ile kendisine görev ve yükümlülük getirilip getirilmediğini, bu bildirim ile öğrenecek ve gereğini yapacak, gerektiğinde dava hakkını kullanacaktır.
Kat mülkiyeti kanununda kurul kararlarının, kat maliklerine bildirilmesi yönünde bir hüküm yoktur. Ancak yukarıda açıklanan sebepler alınan kararların, bilhassa toplantıya katılmamış, olan kat maliklerine makul bir süre içerisinde bildirilmesini gerektirmektedir.
YÖNETİM PLANI
Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmak istendiğinde, kat mülkiyeti kanununun 14.ncü maddesinde, taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmek istendiğinde, aynı kanunun 12.nci maddesinde yazılı olan belgelerin, tapu idaresine verilmesi gerekir.
Bu belgeler arasında YÖNETİM PLANI da vardır. Bu sebeple kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların hepsinin tapu kütüğünde tescilli bir yönetim planı mevcuttur. (İstisna olarak yönetim planı olmayan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlara da rastlanmaktadır.)
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmak istendiğinde tapu idaresine verilmesi gereken yönetim planının nasıl yapılacağı ise; 1.Yönetim planının mahkeme tarafından yapılması 2.Yönetim planının kat malikleri tarafından yapılmasıdır.
Kat maliklerine vekaleten, vekilin düzenlediği yönetim planı geçerlidir. Vekaletin kötüye kullanılmış olduğu anlaşılırsa, bu yolla sağlanan yönetim planı değişikliği iptal edilebilir.
Yasal düzenlemelere uygun olan yönetim planı hükümleri geçerli ve bağlayıcı olup, bunların değiştirilmesi veya iptali mahkemeden istenemez.
Meskende büro açılabilmesi, yönetim planında aksine hüküm olmamasına bağlıdır.
Yönetim planına göre ana taşınmazda kedi, köpek, tavuk, koyun, keçi vs. gibi hayvanların beslenmeleri yasaklanmış olmasına karşın, apartman sakinlerinin rahatsız edilmemesi ve ortak yerlerin zarar görmemesi koşuluyla bağımsız bölümlerde köpek beslenmesine izin verildiğine ilişkin kat malikleri kurulu kararı bulunduğu iddia edildiğine göre, varsa bu karar getirilmeli ve yönetim planı hükmünü değiştirir nitelikte olup olmadığı belirlenmelidir.
ÇATI YAPIMI
Mimari projesinde kısmen veya tamamen teras olarak belirlenen ve projesine uygun olarak inşa edilmiş olan damın, teras olan kısmınında çatı ile örtülmesi veya tamamen çatı yapılabilmesi için ilk şart bu konuda tüm kat maliklerinden muvafakat (onay) alınmasıdır. Bu onay mutlaka yazılı olmalıdır. Ana gayrimenkulün projesinde çatı bulunması durumunda kat malikleri birbirlerini projeye uygun olarak çatı yapımına zorlama hakkına sahiptir.
Kat maliklerinin onayı, kat malikleri kurulunda karar alınarak da gerçekleştirilebilir.
Kat malikleri kurulunda görüşülmesi sonucunda çoğunluk oyu ile alınan karara razı olmayan kat malikleri, konuyu mahkeme önüne götürerek kararın iptalini talep edebilirler.
Kat malikleri kurulunun çatı yapımına dair alacağı karar, TÜM KAT MALİKLERİNİN OY BİRLİĞİ İLE KABULLERİ halinde geçerlidir. Oy çokluğunun oranı ne olursa olsun yeterli değildir. Tek bir kat malikinin kabul etmemesi halinde dahi çatı yapımı gerçekleştirilemez!
Ayrıca imar mevzuatı yönünden tadilat projesi yapılmasını ve onaylanmasını gerektirir. Bu gerek yerine gelmediğinde ilgili BELEDİYE tarafından ruhsatın ve projesiz inşaatın durdurulması ve yapılanın yıkılması gündeme gelebilecektir. Kat malikleri kurulunun çatı yapımını tadilat projesi yaptırılıp onaylattırılması şartına bağladığı veya tüm kat maliklerinden alınacak çatı yapımına muvafakat belgelerinde böyle bir şart bulunduğu takdirde ise, imar mevzuatından ayrı olarak Kat malikleri kanunu da devreye girer ve çatı yapımına, projeye bağlanma şartıyla muvafakat vermiş kat maliki dahi bu şart gerçekleştirilmeden yapılan imalatı eski hale getirilmesini isteyebilir.
Terasın çatıya dönüştürme şartları yerine getirilmediği halde bir veya birkaç kat maliki veya yönetim tarafından teras çatıya dönüştürülmüş olabilir.
Böyle bir durumda diğer kat maliklerinin mahkemeye müracaat ederek imalatın kaldırılmasını, damın eski hale getirilmesini isteme hakları vardır. Bunun için kat malikleri kuruluna müracaat edilmiş olmasına da gerek yoktur.
Ancak fiilen yapılan dönüştürme işlemine ses çıkarmayan, bu konuda mahkemeye müracaat etmeyen kat malikleri, terasın çatıya dönüşümü giderlerinden kendi arsa paylarına düşen kısmını ödemek zorundadırlar. Zira gerekli koşullar yerine getirilmemiş dahi olsa, önceden mevcut olan teras gibi yeni yapılmış olan çatı da ortak yerlerdendir. Ortak yerlerle ilgili olan masraflara ise kat malikleri katılmak zorundadırlar.
Giderden paya düşenin ödenmesi ile ilgili bir dava açılmış veya açılacak olan bir eski hale getirme davasının sonucuna bağlıdır.
Diğer kat maliklerinin kendi paylarına düşeni ödemiş olmalarına karşın birkaç malikin eski hale getirme davası açmakla iyi niyetli olmadığı söylenebilir.
|
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
